Идея ипотеки и по сей день живёт в мыслях многих - это один из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом, не потратив долгие годы на накопление средств и переплату за съём жилья.

Так как одним из главных условий банка для одобрения кредита является трудоустройство и зарплата, блог Rabota.md поговорит сегодня о том, что нужно знать об ипотеке и своей работе, прежде чем решаться на какие-то шаги.

Как оценить свои финансовые возможности?

Прежде всего определите ваш бюджет:

1. Сколько будет стоить приобретаемое жильё?
2. Какая процентная ставка и какая будет итоговая цена?
3. Существует ли возможность досрочного погашения с уменьшением суммы в выбранном банке?
4. Какой первоначальный взнос вы готовы внести?
5. Сколько вы сможете платить каждый месяц в течение долгих лет?

Платежи по ипотечному кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Приведём примеры

Возьмём два самых популярных варианта ипотеки: через коммерческий банк и через государственную программу.

Пример 1: через обычный ипотечный кредит от любого банка

У нас есть реальный пример ипотеки через план Credit Ipotecar Classic от Moldova Agroindbank.
 

Стоимость квартиры	35 000 евро
Первый взнос	14 000 евро
Сумма кредита	21 000 евро
Срок	10 лет
Ежемесячный платёж	5 433 лея
Зарплаты мужа и жены	10 000 + 8 000

Вывод

Исходя из этого расчёта, при стоимости квартиры в 35 000 евро минимальная зарплата не должна быть менее 15 тысяч лей. Ежемесячные выплаты НЕ ДОЛЖНЫ быть больше, чем 40% из суммарной зарплаты мужа и жены. Это в том случае, если срок кредита - 10 лет. При сроке от 20 и более, зарплата может быть и меньше. Для этих расчётов уже можно использовать банковский калькулятор.
 

Чтобы узнать процент кредита, нужно произвести расчёты в онлайн-калькуляторе и посмотреть на процент DAE. Всегда смотрите на этот процент, он самый точный.

 

Ссылки на онлайн-калькуляторы

• Moldova Agroindbank
• Moldindcombank
• Mobiasbanca
• Victoriabank
• Eximbank
• Procreditbank
• Eurocreditbank
• BCR
• Fincombank
• Comertbank
• Energbank

Пример 2: через программу Prima Casa

На сегодняшний день молодые семьи стараются брать жильё через государственную программу Prima Casa. Основной причиной является самый низкий процент кредита, однако он нестабилен и порой меняется то в меньшую, то в большую сторону. Например, на первое полугодие 2021 года максимальный процент составляет 7,06% годовых.

У Prima Casa есть сайт и свой калькулятор, Калькуляторов тут даже два: один поможет рассчитать максимальную стоимость жилья в зависимости от ваших доходов, а другой - рассчитать сумму кредита в зависимости от стоимости жилья. Калькулятор доступен для скачивания в формате .xlsx - на компьютере должен быть установлен Microsoft Excel. 

Вот, что у нас получилось:
 

Стоимость жилья при з/п 8000 леев	625 439,53 лея
Срок кредита	300 месяцев
Первый взнос	5% от стоимости кредита
Максимальный годовой процент	7,06%
Ежемесячный платёж (минимальный доход 8 444,44 лея)	4 222,22 лея

Следует понимать, что учитываются многие нюансы и суммы будут разниться в зависимости от:

• Количества участников (муж и жена, только муж или жена);
• Цены жилья;
• Первого взноса;
• Наличия детей;
• Категории работника (для некоторых бюджетных профессий предусмотрены свои условия).

Вывод

Взять обычный ипотечный кредит может человек или семья, имеющие стабильный зароботок, который выше средней зарплаты по Молдове. То есть, если на данный момент средняя з/п по Молдове в пределах 8 000 леев, то нужно, чтобы оба получали немного больше, или только один, но больше 15 000. К этому ещё нужен приличный первый взнос, который обычно составляет 30% от стоимости жилья. Такую кругленькую смму может позволить себе население со средним и больше доходом.

Для людей, у которых доходы ниже, чем средняя з/п по стране, государство предлагает программу Prima Casa. Эта программа и все её модификации построены под разные категории населения. Первые взносы начинаются с 5% от всей суммы ипотеки, а процент кредита ниже, чем у банков. Этот кредит идеально подходит для молодых семей или одиноких людей, которые хотят приобрести квартиру, но не имеют средств для первого взноса по обычному кредиту. Также он предназначен для всех, кто хочет приобрести квартиру с пониженным процентом кредита на долгий срок с минимальным первым взносом, то есть для очень многих граждан.

Что ещё нужно знать

У некоторых молдавских банков по условиям кредита необходимо иметь минимальную зарплату, а уровень ежемесячных выплат не должен превышать 70% от ежемесячного “нетто” дохода (при условии, что заявитель вносит собственные средства в размере не менее 30%).

Брать кредит на недвижимость лучше в том случае, если ставка по кредиту будет ненамного выше или, что ещё лучше, ниже, чем цена за месяц аренды квартиры. Таким образом, отдавая деньги банку, вы будете вкладывать их в собственное жильё, а не в карман владельца сьёмной квартиры.

Кроме того, следует образать внимание на среднюю зарплату по экономике. Грубо говоря, если вы бы взяли кредит на 80 000 леев в банке в 2011-м, когда средняя заработная плата составляла около 3 000 леев, вам бы понадобилось больше двух лет, чтобы выплатить кредит, сейчас же, когда средняя заработная плата составляет почти 8 000, вам понадобится около 10 месяцев. Деньги имеют свойство обесцениваться из-за инфляции.

Процентная ставка по кредиту должна быть меньше процента роста заработной платы. Сейчас зарплаты растут в среднем на 15% в год, а процентная ставка колеблется от 7% до 9% - при таких условиях брать кредит более безопасно.

Следует учесть, что за 15-20 лет не только доходы, но и расходы семьи могут возрасти в несколько раз - в связи с рождением детей или возникновением других непредвиденных обстоятельств. На такой случай крайне необходимо иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой вы получаете ваш основной доход: желание сэкономить на низком курсе иностранных валют может обернуться для вас ещё большими расходами.

Какое жильё, в каком банке и на сколько лет брать - личное решение каждого.

На какой работе брать ипотеку лучше всего?

Прежде всего работа должна не только хорошо оплачиваться, но и подразумевать почти полное отсутствие каких-либо рисков.

Вы должны быть на 90% уверены, что не потеряете работу в течение 10-20 лет. В том числе из-за банкротства фирмы.

Вы должны быть уверены, что в экстренной ситуации сможете найти другое место работы с зарплатой такого же уровня.

Ещё лучше, если вы планируете расти в профессиональном плане и, соответственно, претендовать на более высокий доход.

Работа должна приносить вам внутреннее удовлетворение - если вы будете терпеть жёсткие условия из-за необходимости выплачивать кредит, высока вероятность, что вы перегорите и заработаете кучу проблем с психическим и физическим здоровьем.

Карьерный рост - это хорошо, но высокая конкуренция - это плохо. Если есть шанс, что вы можете из-за неё потерять работу, стоит семь раз отмерить, прежде чем один раз решиться на ипотеку.

Чем перспективнее сфера, в которой вы работаете - тем лучше. Например, IT-сфера - это идеальный вариант, она востребованная, высокоплачиваемая и в ней легко развиваться и идти на повышение.

Конечно, хорошо, когда супруг или супруга тоже работает, но вы должны быть готовы к тому, что если один из вас потеряет источник дохода, или ваши отношения разрушатся, другой сможет нести все расходы по ипотеке на себе, пока другой не стабилизируется.

Можно ли взять ипотеку, если ты не работаешь?

Как ни странно, возможно и такое. И даже в нескольких вариантах.

Вариант 1: вы работаете неофициально и работодатель может сделать трудовой договор

Молдавские банки относятся достаточно понимающе к вопросу “черного” и “белого” трудоустройства. Если вы официально не трудоустроены, но всё же работаете и получаете зарплату “в конверте”. В таком случае вам нужна будет копия трудового договора и справка о зарплате по форме банка. 

Вариант 2: вы не можете получить трудовой договор, но работаете и получаете зарплату

В таком случае получить ипотеку будет гораздо сложнее, но всё же возможно - при предоставлении паспорта и водительского удостоверения, выписки о доходах на счетах и наличии первоначального взноса на покупку недвижимости в размере не менее половины его стоимости.

Вариант 3: ипотека под залог

Если у вас в собственности имеется другая жилплощадь или средство передвижения, вы можете попробовать получить кредит по её залог. В этом случае аккредитованные в банке оценщики определяют стоимость недвижимости или транспорта. Размер ипотечного кредита в большинстве случаев не будет превышать 50% стоимости залоговой недвижимости, но в разных банках разные условия.

Вариант 4: ипотека при доходе за сдачу квартиры в аренду или депозитов

Бывают случаи, когда банки одобряют ипотеку при предъявлении им активов в виде депозитных вкладов. Гораздо чаще в качестве подтверждения платёжеспособности принимается доход от сдачи в аренду недвижимости. Человек может нигде официально не работать, но если у него имеются документы на жилплощадь и договор аренды сроком на 1-2 года, банк может одобрить ипотеку.

Вариант 5: ипотека для фрилансеров

Как правило, какой бы хороший доход ни получал бы фрилансер, банки не считают его надёжным. Тут на помощь приходят разные хитрости. Например, можно временно выйтина работу, взять ипотеку, уволиться и снова вернуться на фриланс. Если этот вариант тоже не для вас, всегда можно выйти из неофициального правового статуса, открыть индвидуальное предприятие или даже расшириться и создать ООО, чтобы показать реальные доход и доказать свою платежеспособность.

Вариант 5: более долгий

Более сложный вариант, при котором не нужно трудоустраиваться официально, заключаются в следующем: 

1. Сперва нужно найти хороших поручителей, а лучше - нескольких, хотя это и очень сложно.
2. Накопить существенную сумму для первоначального капитала.
3. Обзавестись хорошей кредитной историей.

Лучше всего брать мелкие и средние кредиты в банках, не для товаров или услуг, а для самих кредитов. Условно говоря - берут сначала телефон, потом телевизор, потом холодильник, машина и так далее, их стабильно выплачивают и в бюро кредитных историй создают положительные записи о заёмщике. Уже после этого можно пытаться брать ипотечный кредит - банки, как правило, отмечают хорошую кредитную историю.

Блог Rabota.md ни в коем случае не пропагандирует ипотечные кредиты, но и не агитирует против них. Это решение каждого: кто-то может позволить себе копить десятки лет, кому-то не хочется тратить время. Мы заботимся прежде всего о профессиональной грамотности наших читателей и хотим, чтобы вы были готовы ко всяческим трудностям и могли заранее просчитать возможные пути решения разных проблем.